地価高騰を背景に住宅価格も上昇がつづいており、親から借入又は資金贈与による取得や、親子共同で住宅を取得するケースも増えているようです。

親から借入による場合には、贈与税の課税に注意する必要があり、借入による場合には、金銭消費貸借契約書を作成しておいた方が良いでしょう。

また、資金贈与による場合には、以下の方法などがあります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　①年１１０万円の贈与税非課税枠を利用する　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　②住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税制度を利用する　　　　　No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税｜国税庁 (nta.go.jp)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　③住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税制度を選択する　　　　　　　　　　　　No.4503 相続時精算課税選択の特例｜国税庁 (nta.go.jp)　　　

このうち、②と③は併用できます。

■住宅の登記持分をどうするか

二世帯住宅など贈与以外に親と共同で住宅を取得する際、登記上、資金負担割合に基づき登記をしないと贈与税が発生する場合があり注意が必要です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　例えば、親が１０００万円、子が自己資金１０００万円と住宅ローン３０００万円で、５０００万円で住宅取得した場合の持分は、親が５分の１、子が５分の４とすべきでしょう。すべて子の単独持分とした場合、１０００万円の贈与とみなされ課税されるリスクがあります。　

住宅取得後、登記情報をもとに税務署より「お尋ね」といった書類が送られてきて、記載内容に不審な点などがあると税務調査となる可能性がありますのでご注意ください。

■二世帯住宅の持分と登記に注意　　　　　　　　

資材高騰などにより建築価額も上昇しており、二世帯住宅を検討する方が増えてきているようです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　共同で資金を出し合って二世帯住宅を購入し、その登記について、資金贈与により単独登記もしくは、共有登記、区分登記といった方法があります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　まずは、後々贈与税が課税されないよう、持分割合に注意が必要です。　　　　　　　　　　　　　　

また、将来親が死亡して、二世帯住宅に住む子が親の持分を相続する場合、相続税はどうなるでしょうか。　　

二世帯住宅が単独登記や共有登記の場合には、小規模宅地等の特例の対象となり、土地の評価額が最大８０％が減額することができます。　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一方で、区分登記の場合には、子が相続するとこの小規模宅地等の特例が利用できません。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　なぜなら、登記上は２つの建物ですので、子が住んでいた側（区分）と親が住んでいた側（区分）と異なるでしょうから、同居要件を満たすことができないとされてしまうためです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

ある相続において、区分登記ながら、その後、中で入口を設けて行き来できるように改装していたのですが、税務調査官から「区分所有家屋ですので、同居していた片方に対応する土地相当分しか特例を受けることができない」と指摘を受けたことがあります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　居住の実態で判定すべきで議論の余地はありますが、いずれにしても相続税対策を考えるのでしたら、区分登記は避けたほうがよさそうです。